• Главная  /  
• Тематические статьи  /  

Покупка квартиры: нюансы, подводные камни

Покупка недвижимости на вторичном рынке — дело, которое без преувеличения можно назвать щекотливым;. Как сделать так, чтобы, возможно главная сделка вашей жизни не обернулась для вас кошмаром? На что обратить внимание при покупке недвижимости, чтобы не оказаться владельцем проблемного жилья? Как по-максимуму обезопасить сделку при покупке жилой площади?

Конечно, каждый из нас выбирает жилье по своим критериям: цена, местоположение, планировка, вид из окна, чистота подъезда, адекватные соседи... Уже стало привычным уповать на риэлторов и мало кто пробует сам вдуматься в документы и увидеть признаки проблемности; недвижимости. Попробуем разобраться, что может стать потенциальной причиной отказа от покупки конкретного жилья. 1. Незаконная перепланировка — план жилой площади не соответствует в техническом паспорте на квартиру или поэтажному плану. По закону всевозможные изменения планировки должны быть узаконены. Цена узаконивания перепланировки составляет порядка 10-15% от рыночной цены квартиры. Квартира с незаконной перепланировкой не может быть законно продана, подарена, выступать закладом. На перепланировке можно сторговать до 30% от цены, т.к. регулярно разрушенные стенки нужно возвращать на место. 2. При осмотре квартиры обратите внимание на мощность электронных устройств: бойлер в ванной, кондиционер(ы) или теплый пол на кухне и т.д., возможно они не соответствуют допустимой нагрузке на электросети дома. Регулярно вышибаемые; пробки вас не обрадуют. 3. Смотрим справку из паспортного стола: кто выписан, когда и при каких обстоятельствах. Наибольший срок за который можно испытать выписку из домовой книги составляет 20 лет. Проблемные выписанные это: временно выписанные, выписанные по решению суда, лица, которые пропали без вести. 4. Необходимо изучение истории владения квартирой в БТИ - очень важно, чтобы в собвстенности последнего владельца квартира была хотя бы 3 года. В наилучшем случае квартира была куплена для перепродажи, в худшем жилую площадь перепродавали и отдавали через суд. 5. Подтверждение работоспособности и психического здоровья продавца как правило выявляется наличием справкой из психоневрологического диспансера. У недееспособных собственников есть опекун (опекунский совет), который собственно и имеет право давать согласие на заключение сделки. Идеально, если за несколько дней до сделки продавец получает справку, что его психическое состояние в порядке, а в день проведения сделки получает еще одну справку. 6. Коммуналка, газ, электричество, телефон — квартира должна быть без долгов, требуйте у продавца оплаченные квитанции за последний месяц. В ЖЕКе приходится получить выписку с лицевого счета. 7. Просмотрите документы продавца и его близких: печать на фото в паспорте обязана быть продавлена на фотографии. Если человек женат, сверяем с паспортом жены отметку о браке (дата, почерк на штампе), глядим свидетельство о браке. Очень неплохо наличие дополнительных документов, таких как водительские права или иностранный паспорт. Реален; хозяин или нет ; проверить легко, достаточно спросить у консьержа или у соседей. 8. Наличие ограничений на отчуждение имущества. Квартира может быть предметом судебных споров, быть в уставном фонде юридического лица либо закладом. 9. Если продавец инвалид, это не очень хорошо, тем более если целью продажи квартиры является срочная необходимость в деньгах на лечение или операцию. Такую сделку суд может признать недействительной, якобы квартира была продана при тяжелых обстоятельствах, тогда она вернется бывшему хозяину, а вы можете денег и не получить, или получить сумму, указанную в контракте купли-продажи с целью оптимизации налогообложения. 10. Продавец разведен. Пара разошлась. Все разъехались, есть решение суда о разделе недвижимости. В ситуации, когда дом продает один из супругов при отсутствии другого, лучше отказаться от сделки, также не стоит совершать ее, если супруг(а) продавца считается пропавшим(ей) без вести. 11. Необходимо согласие всех владельцев на продажу квартиры и так же их проверка на работоспособность, как и продавца. 12. Проверьте наличие судебных споров по квартире, в том числе и действующих. Не стоит отказываться от такой сделки, однако надобно проверить окончены ли споры, какие решения судов и каких инстанций приняты. 13. Узнайте, какие разрешения соседям давал продавец: пользование общей кладовкой, согласие на переделку и т.д., т.е. Договоренности, которые нужно будет соблюдать новому обладателю. 14. Основная проблема квартиры, передаваемой по наследию, это родственники, часто осужденные или живущие за границей. 15. Квартира должна быть освобождена от мебели и в ней уже никто не должен быть прописан. Прописка несовершеннолетних детей по новому месту жительства должна быть проверена. 16. Если продавец заключает сделку по доверенности, ее нужно проверить у нотариуса, который ее выдал. Хотя лучше от такой сделки отказаться. 17. Адрес и улицу дома тоже стоит проверить. 18. Площадь помещения лучше перемерять самому. Часто бывают ошибки в технических паспортах. Встречаются случаи увеличения; помещений на планах. 19. Хорошо, если предыдущая сделка по квартире была более 3-х лет назад, т.е. Большая часть споров отпадают; по исковой давности. 20. Для несовершеннолетних должно быть положительное решение опекунского совета. Конечно, проверить всю историю квартиры, порой невозможно, ни одна экспертиза не даст полной гарантии юридической чистоты; дома. Бывают случаи расторжения первичной приватизации и отмены всех последующих договоров купли-продажи. В любом случае вы поступите правильно, если все собранные продавцом документы проверите методом запроса в орган, выдавший эти документы, или получите их сами по доверенности продавца.

Лучше всего, конечно, обратиться при заключении сделки к адвокату, тогда риск будет значительно снижен.

Опубликовано: 10 01 2012, в разделе " ДОМ И СЕМЬЯ " Распечатать