• Главная  /  
• Тематические статьи  /  

Рынок коммерческой недвижимости: инвестируй и арендуй с умом

Что происходит с рынком коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде? Специалисты отмечают падение спроса. Одновременно наблюдается дефицит площадей.

О тенденциях рынка, перспективах разных сегментов коммерческой недвижимости, о проблемах, с которыми сталкиваются потенциальные инвесторы и арендаторы, и способах их решения мы поговорили с директором по развитию ООО Центр коммерческой недвижимости; ЕВГЕНИЕМ ЛАШМАНОВЫМ.

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости города? Наши специалисты отмечают существенное падение спроса: в сентябре на 30%, при этом количество освобождаемых площадей выросло на треть. Соответственно, следует ожидать борьбы среди собственников помещений за арендаторов, и, как следствие, снижения цен. В сегменте складских помещений сложилась ситуация дефицита крупных складов класса А площадью 5-10 тыс кв.м. Не хватает теплых складов с возможностью подъезда для большегрузов. Все больше арендодателей выбирают склады класса B, B+ площадью 500-3000 кв.м, также бизнесмены охотно участвуют в проектах типа built-to-suit (BTS), когда помещение строится под конкретного заказчика с учетом его требований и особенностей бизнеса. Арендатор, оплатив полностью либо частично строительство или ремонт объекта недвижимости, получает помещение под себя; и в нужные сроки. А как с офисами и магазинами на первых этажах? Спрос на торгово-офисные помещения на первых этажах красных линий; городских улиц, стабильно высок: таких помещений тоже не хватает. При этом, изменение информации о площадях на рынке происходят постоянно, иногда несколько раз в день, поэтому успеть занять подходящие высвободившиеся площади потенциальному арендатору без помощи специалистов, обладающих постоянно обновляемой базой данных, очень трудно. В городе нехватка офисов продаж площадью до 100 кв.м с хорошей гостевой парковкой. То есть небольшое помещение под магазин, офис или склад может стать выгодной инвестицией? Несомненно. В этом году, по словам нижегородских экспертов, доходность от объектов коммерческой недвижимости превысила доходность по банковским депозитам и составляет в зависимости от сегмента недвижимости от 12 до 14,7%. При инвестировании в объект нужно учитывать требования малого бизнеса. Это и местоположение, и наличие рядом транспортных развязок, работающие коммуникации, пригодность помещения для ведения бизнеса. Уже не достаточно купить помещение советской постройки и, не вкладываясь в ремонт, предъявлять арендатору ценник как за помещение класса В+. Площади, расположенные в спальных районах, тоже популярностью не пользуются. Склады нужны такие, чтобы погрузчикам было место для работы. Нюансов очень много. С какими рисками чаще всего сталкиваются арендаторы?Главный риск, на мой взгляд, это невозможность вести бизнес в выбранном помещении. В магазине отсутствие покупателей из-за неудобного местоположения или наличия рядом сильных конкурентов. В офисе проблемами могут стать недостаточная выделенная мощность, холод, отсутствие связи, шумные соседи, неприятные запахи.

У склада может быть проблема со сложным подъездом грузового транспорта (большой трафик) либо в нём не выдерживается температурный режим. Поэтому при аренде очень важно всесторонне изучить объект, выяснить все его плюсы; и минусы; и принять обдуманное, взвешенное решение.

Но лучше все-таки арендовать с профессионалами, они смогут уберечь арендатора от множества подводных камней;. Зачастую арендодатель полностью оплачивает услугу агентства, и для арендатора услуга подбора бесплатна. Если же арендатор или покупатель нашел помещение сам, он может обратиться за услугой экспертизы договора и любой другой юридической услугой, связанной как с коммерческой, так и с жилой недвижимостью.

Средняя стоимость складских и производственных помещений в сентябре 2014г.* в Н.Новгороде (за кв.м.)*

ВАЖНО: Заключая договор аренды:

• 1. Закажите выписку ЕГРП на данное помещение, объект может находиться в залоге (или быть арестован). При этом залог не страшен, если есть разрешение на сдачу в аренду от залогодержателя.
• 2. Проверьте планировку: фактическая может не совпадать с техническими документами на объект. Вас могут оштрафовать контролирующие организации.
• 3. Если у помещения имеется отдельный вход, проверьте, согласовано ли это. Проверьте кадастровый паспорт.
• 4. Чтобы избежать проблем с частым и необоснованным повышением арендной платы, нужно в договоре прописать возможный процент ее повышения и порядок изменения.
• 5. В договоре должно быть четко определено, кто оплачивает коммунальные услуги ; арендодатель или вы
• 6. В договоре должны быть прописаны отделимые и неотделимые улучшения. Отделимые - это улучшения, которые по истечении срока аренды арендатор может забрать с собой (например, временные перегородки, кондиционер). Пропишите в договоре, оставляете ли вы их владельцу и на каких условиях.

Опубликовано: 28 10 2014, в разделе " ОБЩЕСТВО " Распечатать